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familienkolumne: wohnraummietrecht – anspruch auf mangelbeseitigung verjährt nicht!

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Michael Weßner (c) dr-fingerle.de

der anspruch auf mangelbeseitigung verjährt nicht. der vermieter einer wohnung ist dem mieter gegenüber verpflichtet, ihm das ausschließliche besitzrecht an der wohnung zu überlassen und dafür sorge zu tragen, dass die wohnung zum zeitpunkt der überlassung zu wohnzwecken geeignet ist und während der gesamten dauer des mietverhältnisses auch in diesem zustand verbleibt.

weist die wohnung mängel auf, hat der mieter neben der per gesetz eintretenden minderung des mietzinses als weiteres wichtiges gewährleistungsrecht einen anspruch gegen den vermieter auf beseitigung des mangels. dieser anspruch tritt neben die minderung und kann vom mieter gegenüber dem vermieter zunächst außergerichtlich unter fristsetzung und sodann auch gerichtlich geltend gemacht werden mit der folge, dass der vermieter ggf. vom gericht zur beseitigung des mangels verurteilt wird. im zweifel muss der mieter aus diesem urteil die zwangsvollstreckung betreiben, da die beseitigung eines mangels in den meisten fällen eine vertretbare handlung sein wird, richtet sich hier die zwangsvollstreckung nach § 887 zpo. der mieter kann daher mittels antrag an das vollstreckungsgericht die kosten für die beauftragung eines externen unternehmens gegen den vermieter festsetzen lassen.

in diesem zusammenhang war seit geraumer zeit streitig, ob überhaupt und ggf. in welcher zeit der anspruch des mieters gegen den vermieter auf beseitigung eines mangels an der wohnung verjährt. die frage hatte bis zur schuldrechtsnovelle im jahre 2001 wenig brisanz, da hier in deutschland einheitlich für sämtliche ansprüche eine regelverjährung von 30 jahren galt. in den seltensten fällen haben mietverhältnisse diese zeitdauer überlebt.

wesentlich größere bedeutung erhielt das thema nach der schuldrechtsmodernisierung, welche im zuge der europaweiten angleichung der verjährungsvorschriften unter anderem dazu führte, dass die regelverjährung von 30 jahren auf 3 jahre verkürzt wurde. nun traten gehäuft fälle auf, in denen sich vermieter nach ablauf von 3 jahren ab zugang einer mangelanzeige gegenüber dem mieter auf die verjährung des beseitigungsanspruchs beriefen.

mit urteil des bgh vom 17.02.2010 ist diese kontrovers diskutierte frage nunmehr endgültig zugunsten des mieters entschieden, nachdem der bgh noch im jahr 1995 die klärung dieser frage ausdrücklich offen lassen konnte.

der bgh setzt sich hier ausführlich mit dem meinungsstand zur verjährungsproblematik auseinander und gelangt mit überzeugender begründung zu dem ergebnis, dass der anspruch des mieters gegen den vermieter auf durchführung von mangelbeseitigungsarbeiten während des laufenden mietverhältnisses überhaupt nicht der verjährung unterliegt. begründet wird dies mit der gebrauchsgewährungspflicht des vermieters aus § 535 bgb, die nicht auf die einmalige handlung des überlassens beschränkt ist, sondern vielmehr zur folge hat, dass der vermieter die mietsache während der gesamten mietzeit in einem zum uneingeschränkten vertraglichen mietgebrauch geeigneten zustand zu erhalten hat, auch soweit es bereits aufgetretene mängel betrifft. bei derartigen dauerhandlungen kann die verjährung – anders als bei abgeschlossenen verletzungshandlungen – nicht beginnen, solange der eingriff noch fortdauert (bzw. der mangel noch vorliegt).

die für die verjährung sprechende wesentliche erwägung, sie solle den schuldner davor schützen, wegen lange zurückliegender vorgänge in anspruch genommen zu werden, die er ggf. wegen nunmehr fehlender beweismittel nicht mehr aufklären kann, greift zusätzlich bei der hier vorliegenden sachverhaltskonstellation des bestehens eines mangels an der mietsache überhaupt nicht. der mangel ist ja vorhanden und kann jederzeit begutachtet werden.

in konsequenter fortführung dieser argumentation unterliegt damit aber auch der anspruch des mieters gegen den vermieter auf durchführung von schönheitsreparaturen nicht der verjährung. dieser fall dürfte in letzter zeit sehr häufig eintreten, nachdem der bgh über die jahre hinweg sehr konsequent formularvertragliche schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt hat. solange hier das mietverhältnis fortdauert, wird der mieter im bedarfsfall vom vermieter die renovierung der wohnung verlangen können (noch a.a. ag wetzlar, urteil vom 02.12.2008).

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